Real estate, così il Coronavirus ha cambiato mutui e compravendite

Lo stock dei mutui in essere è arrivato a 336 miliardi, in aumento ridotto rispetto alla dinamica dei trimestri precedenti

Marco Scotti
Immobiliare, investitori istituzionali a caccia di uffici

Che immobiliare è e sarà quello del post-Coronavirus? Innanzitutto è bene precisare che non sarà un comparto devastato dalla crisi. Nonostante la violenza con cui la recessione si sta abbattendo sull’economia italiana, la casa rimane comunque il bene rifugio per antonomasia e il mercato – ovviamente fermo durante il periodo del lockdown – ha ricominciato a muoversi, seppur con dinamiche nuove.

Partiamo dagli stock dei mutui in essere: nel secondo trimestre questo valore è arrivato a 336,1 miliardi di euro, una cifra in aumento del 2,5% su base annua e dello 0,5% se raffrontata ai tre mesi. Si tratta di una frenata nella dinamica complessiva rispetto a quanto visto negli anni precedenti (visto che dal terzo trimestre del 2015 lo stock dei mutui circolanti ha continuato a crescere) con un picco del 3,4% ne periodo gennaio-marzo dello scorso anno. L’incremento fatto registrare tra aprile e giugno del 2020 è il peggiore nelle serie storiche registrate ultimamente, ma fa comunque vedere una dinamica attiva.

Questo principalmente perché i tassi di mercato con i quali sono stati collocati sono rimasti molto positivi negli ultimi tre anni. Tanto che, diversamente da quanto accaduto in precedenza, i mutui a tasso fisso o variabile con cap (cioè un tetto massimo oltre il quale non si può andare). Per gli ultimi mesi del 2020 si delinea uno scenario poco favorevole al proseguimento del trend di crescita del credito alla famiglia per l’acquisto dell’abitazione. Gli ultimi dati riguardanti le erogazioni restano tuttavia meno negativi di quel che si prevedeva, pertanto restano buone probabilità che anche nel terzo trimestre assisteremo ad un’ulteriore crescita dello stock circolante.

Nonostante lo stop legato ai mesi di lockdown, la richiesta di mutui è rimasta complessivamente solida nei primi 9 mesi del 2020 e addirittura, secondo i dati emersi dall’osservatorio congiunto realizzato da Facile.it e Mutui.it su un campione di oltre 133.000 domande di finanziamento, da gennaio a settembre 2020, l’importo medio erogato dalle banche ai mutuatari è cresciuto in un anno del 5,8% arrivando a 136.630 euro. I tassi estremamente bassi, uniti alla voglia di risparmiare di molte famiglie, hanno determinato anche un aumento del peso percentuale delle surroghe, che continuano ad essere una fetta importante del mercato; tra gennaio e settembre, più di 1 richiesta su 3 (36%) è stata destinata alla surroga, valore in aumento rispetto allo scorso anno quando la percentuale era pari al 22%.

Poi però le nuove preoccupazioni sul ritorno della pandemia hanno bloccato il comparto. Secondo il Barometro Crif, l’andamento delle richieste di mutui e surroghe da parte delle famiglie italiane nel mese di settembre sembrava aver sancito la definitiva ripartenza del comparto, con un incremento del +13,0% rispetto allo stesso periodo del 2019, confermando il trend positivo dei 3 mesi precedenti. Le rilevazioni relative alle prime due settimane di ottobre, però, mostrano una brusca interruzione della dinamica positiva che potrebbe essere riconducibile anche alla crescente preoccupazione delle famiglie per il veloce aumento dei casi di positività al Covid-19 nel nostro Paese. Nello specifico, nella settimana compresa tra 28.09 e il 4.10 la variazione è stata nulla (0%) mentre in quella tra il 5 e l’11 ottobre è stato registrato un decremento del -7,9% rispetto alla corrispondente settimana del 2019, primo e unico dato negativo dopo 4 mesi di crescita ininterrotta.

Al contempo, dal Barometro CRIF emerge anche un ulteriore calo dell’importo medio richiesto, che nell’ultimo mese di osservazione si è attestato a 131.786 Euro (-1,1% rispetto al corrispondente periodo del 2019).

Il Coronavirus, semmai, ha cambiato le abitudini degli italiani per quanto riguarda la tipologia di casa preferita. Oltre metà delle ricerche immobiliari, infatti, riguarda trilocali e quadrilocali. Si registra un incremento dello stock di mono e bilocali in vendita mentre crolla la disponibilità di case con più di cinque locali. Il lockdown, dunque, ha fatto rivalutare agli italiani l’importanza di una casa ampia, mentre quelle acquistate per investimento o addirittura per fini turistici diventano quasi dei fardelli di cui provare a liberarsi.

Un aiuto concreto per gli aspiranti mutuatari è arrivato dal mercato e dagli indici internazionali: numeri alla mano, i tassi proposti dalle banche alla clientela finale non solo sono rimasti contenuti, ma a partire da maggio, soprattutto quelli fissi, hanno ripreso a scendere ulteriormente, stabilizzandosi a settembre su livelli ancor più bassi rispetto a inizio anno.

Secondo le simulazioni di Facile.it, per un mutuo al 70% da 126.000 euro per 25 anni i migliori tassi fissi (TAEG) rilevati a settembre variano nel range 0,93% - 1,06%, con una rata compresa tra 463 e 468 euro, mentre a gennaio 2020, per lo stesso finanziamento, i valori oscillavano nel range 1,23% - 1,34%, con una rata tra i 479 e i 486 euro. Conti alla mano, sottoscrivere oggi questa tipologia di mutuo costa circa 6.000 euro in meno rispetto a inizio anno.

Più stabile la situazione legata ai tassi variabili; per un mutuo con le stesse caratteristiche (LTV al 70%, finanziamento da 126.000 euro per 25 anni) i migliori variabili rilevati a settembre variano nel range 0,72% - 0,94%, con una rata compresa tra 451 e 462 euro, valore in linea con quelli di inizio anno.

I tassi proposti alla clientela sono addirittura più bassi per finanziamenti con LTV inferiore; per un mutuo ventennale da 100.000 euro al 50%, il miglior tasso (TAEG) disponibile su Facile.it è pari a 0,67% se fisso e a 0,58% se variabile. Il dubbio amletico “fisso o variabile?” sembra ormai non affliggere più gli aspiranti mutuatari ed essendo minimo lo scarto tra le due tipologie di tasso proposto alla clientela, la quasi totalità di chi ha presentato domanda di finanziamento tra gennaio e settembre (97%) lo ho fatto per un tasso fisso; era l’87% lo scorso anno.

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