APPROFONDIMENTI

Immobiliare, il trend
è lo space-as-a-service

Spazi più contenuti, più servizi, architettura "effimera" e, soprattutto, la locazione invece dell'acquisto: ecco come cambia uno dei settori trainanti dell'economia. Ne parliamo con un protagonista del settore: Lombardini 22

Riccardo Venturi

E' la terza società di architettura e design italiana per fatturato, la prima per quello prodotto in Italia, secondo la classifica Guamari pubblicata dal Sole 24 Ore. Si chiama Lombardini22, come l’indirizzo della sua sede sui Navigli di Milano dove lavorano 250 tra architetti, ingegneri, designer, specialisti della comunicazione, con un’età media di 35 anni. Una sede distintiva, innovativa e moderna, uno spazio industriale rigenerato che… non è di proprietà della società Lombardini22. Qualcosa in più di una semplice curiosità, un segno della rivoluzione in corso nel campo immobiliare che sarà analizzata all’evento Foresight, organizzato da Lombardini22 a Milano il 10 Ottobre, alla torre Allianz di CityLife. «Le risorse preferiamo metterle nell’azienda, possedere un immobile è un peso» dice l’ad di Lombardini22 Franco Guidi nella luminosa sede, gli spazi ritmati dalle colonne e affollati di giovani professionisti, 51% maschi 49% femmine, di 17 nazionalità diverse. «Mi aspetto grandissimi cambiamenti nel mondo immobiliare» sottolinea Guidi, «il primo dei quali è l’affermarsi della filosofia “space as a service”. Si pensi alla diffusione dello sharing nel mondo del lavoro: si preferisce non solo l’affitto rispetto all’acquisto, ma anche con formule meno impegnative. Invece di fare un contratto 6+6, mi rivolgo a un’agenzia che mi permette di prenderlo per 3 o 4 mesi». Il mercato degli affitti di uffici è particolarmente vivace a Milano. «Lo sviluppatore che vede un’opportunità di mercato ristruttura l’edificio, lo affitta e poi lo rivende a un fondo investitore» spiega l’ad di Lombardini22, «nel mercato dell’affitto le aziende si muovono rapidamente verso spazi adatti a esigenze in continuo mutamento. Oggi è tornata la voglia di urbano, di stare in centro città. È un mercato ciclico e anticiclico: funziona anche quando il mercato si contrae, perché le aziende vogliono risparmiare sugli affitti e cercano spazi più piccoli». Anche la crescente attenzione alla sostenibilità spinge le aziende verso spazi nuovi. «Milano è l’unica città in questo senso europea» puntualizza Guidi, «ha un mercato liquido, gli investitori possono comprare e rivendere abbastanza velocemente». Il problema è anzi la mancanza di prodotto: «Ci sono pochi immobili di valore significativo» aggiunge l’ad di Lombardini22, «gli investitori internazionali faticano a trovare quelli su cui vale la pena puntare. È cruciale che Milano riesca ad attrarre headquarters internazionali, con le potenzialità degli scali come Porta Romana e lo Scalo Farini, oltre all’area Expo, c’è tanto spazio dove costruire». 

L’allontanamento dalla proprietà immobiliare riguarda anche i giovani, e sta mettendo in discussione un caposaldo della società italiana: la prima casa. «In campo residenziale l’Italia è sempre stata più incline alla proprietà rispetto ad altri paesi come la Germania dove è più diffuso l’affitto» mette in rilievo Guidi, «ma oggi le cose stanno cambiando per gli stili di vita dei giovani, il bisogno di mobilità sul territorio, la mancanza di interesse a tenere un patrimonio fisso e anche di disponibilità finanziarie». Per i giovani italiani insomma l’acquisto della casa non è più necessariamente una priorità. «Preferiscono stare in città e spendere per un affitto piuttosto che per un mutuo» osserva l’ad di Lombardini22, «anche perché la casa che potrebbero permettersi non gli piace. Consumano probabilmente di più e risparmiano meno di quanto si faceva un tempo, sono un po’ cicale e non si patrimonializzano. Ci saranno problemi tra qualche decina d’anni».

L'immobiliare è un mercato ciclico e anticiclico: funziona anche quando il mercato si contrae perché si cambia per risparmiare

Queste trasformazioni in atto impattano sul mercato in modo importante. «C’è l’interesse degli investitori a costruire per affittare, uffici ma anche residenze» rimarca Guidi, «quelle per studenti stanno conoscendo un boom enorme, e tendono a diventare anche microliving, spazi adatti a una persona che viene da fuori città e ha bisogno di un appoggio». Le esigenze abitative sono in rapida evoluzione, ma l’offerta è ancora molto vecchia. «Molti appartamenti sono strutturati in base al boom degli anni sessanta» rileva l’ad di Lombardini22, «quando si aggiungevano locali che ora servono a poco. Ci sono tagli incompatibili, troppo grandi e con pochi bagni, quando oggi il trend è che ogni stanza deve avere un bagno… Per questi motivi il comparto residenziale potrebbe avere un certo boom, con rendimenti più stabili anche se più bassi rispetto agli uffici». L’impatto è anche sul tipo di architettura: «I cicli sono diventati più veloci, gli edifici invecchiano prima» nota Guidi, «c’è un movimento continuo, per esempio se un centro commerciale non si rinnova spesso la gente si sposta verso quelli più nuovi. Questo porta a un’architettura effimera, più vicina al modello monto-smonto, da evento, che non a quello che punta alla durata, che non sappiamo quanto durerà».

Il gruppo Lombardini22 è nato nel 2007 per iniziativa di sei professionisti appartenenti a background differenti. «L’idea sembrava un po’ folle ma era lucida» racconta l’ad, «mettere insieme professionalità eterogenee e coltivare una pluralità disciplinare da proporre al mercato come offerta integrata; combinare una diffusa creatività interna con il rigore dei numeri del management imprenditoriale». In 10 anni di attività Lombardini22 ha quintuplicato fatturato e personale, e oggi è leader nello scenario italiano dell’architettura e dell’ingegneria, specializzato nei settori Office, Retail, Hospitality e Data Center con i marchi L22, Degw, Fud, Cap Dc, Eclettico. La sua vicenda è strettamente legata al dinamismo della città di Milano anche negli anni della crisi. «Milano è una città che sa cambiare e rinascere» afferma Guidi, «ha avuto nel tempo una vocazione industriale e poi di servizi, è sempre riuscita a ripartire». Paradossalmente, gli anni in cui è esplosa la crisi economica globale per il capoluogo lombardo in campo immobiliare sono stati di ripartenza. «Abbiamo avuto la fortuna di essere qui a Milano in un momento in cui l’immobiliare ha cambiato faccia dopo l’epoca di Mani Pulite» sottolinea l’ad di Lombardini22, «il mercato è diventato più internazionale, con più investitori esteri, regole nuove, più trasparenza. Ci siamo inseriti in quel trend, capendo prima di altri che c’era bisogno di società di grandi dimensioni, anche se siamo partiti in 20, e di specializzazione». Alcuni dei progetti completati in anni recenti o in via di completamento sono partiti proprio allora. «La nostra prima consulenza è stata con CityLife» ricorda Guidi, «facevamo da interfaccia con i grandi architetti impegnati nella sua realizzazione per cercare di aumentare la flessibilità degli spazi interni, e quindi l’appeal commerciale». Tanti i lavori prestigiosi che sono seguiti, dall’hotel Armani con la Emaar di Dubai alla Microsoft House di Porta Nuova, dagli interni della torre Allianz a quelli dell’altra torre in via di completamento PWC a CityLife. «Siamo come la Rinascente della progettazione. Da noi puoi trovare tutto oppure solo quel che cerchi, con un’estrema specializzazione» conclude l’ad di Lombardini22.

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