COMPRARE CASA METODI ALTERNATIVI AI SOLDI SUBITO E AL MUTUO

COMPRARE CASA METODI ALTERNATIVI  AI SOLDI SUBITO E AL MUTUO

di Luisa Terenzio

Comprare casa resta un’ambizione degli italiani, anche se ci si aspetta che la cosiddetta Generazione Z, i nativi digitali che oggi hanno 18/20 anni, non saranno più di tanto interessati avendo una scarsa propensione al possesso rispetto all’uso di beni (vedi airbnb, uber, spottify, netflix, ecc.). Ma ora che si paventa un passo indietro da parte delle banche centrali con conseguente aumento possibile del costo del denaro e revival del tasso fisso, può essere utile riassumere le alternative di possesso o opzione di possesso di una proprietà immobiliare che lo Stato offre, anche in assenza di capitale iniziale o mutuo.

  1. Vendita con riserva di proprietà

    L’acquirente dispone subito dell’immobile ma paga a rate il prezzo di acquisto. Fino a quando non ha completato il pagamento, il bene resta di proprietà del venditore il quale, in caso di inadempienza del compratore, ha diritto alla risoluzione del contratto. In questo caso deve restituire quando ricevuto in pagamento, avendo però diritto a un compenso per l’uso della casa da parte del compratore e a un risarcimento per il danno ricevuto.

    Il vantaggio per l’acquirente è anche nella protezione da eventuali ipoteche o pignoramenti a carico del venditore; lo svantaggio, il pagamento immediato delle imposte relative alla vendita; a suo carico anche le imposte per i servizi cosiddetti indivisibili (Tasi e Tari), oltre alle spese di manutenzione.

  2. Comprare casa dal costruttoreSi riferisce all’acquisto di un immobile in costruzione o ancora sulla carta, con pagamento di un anticipo e di un saldo a fine costruzione.

    Protegge l’acquirente attraverso:

    • obbligo di rilascio di fideiussione bancaria o assicurativa da parte del costruttore, a garanzia delle somme consegnate dall’acquirente o da consegnare a fine rogito;

    •  obbligo di rilascio di una polizza assicurativa a favore dell’acquirente per almeno 10 anni, relativamente a eventuali danni dovuti a difetti di costruzione.

  3. Leasing immobiliareCome è avvenuto per decenni con le auto, si può stipulare un contratto di leasing anche per un bene immobile. Chi può farlo? Persone con reddito complessivo non superiore ai 55 mila euro e che già non possiedano una casa principale. Vediamo come funziona.

    La banca o l’intermediario acquista la casa che mi interessa e me la affitta a un canone più alto della media del mercato, per un periodo concordato (minimo 8 anni), al termine del quale ho diritto a: rinnovare il leasing, recedere dal contratto o riscattare l’immobile con una maxi rata finale, pari al costo della casa meno il canone già pagato.

    I vantaggi più evidenti
    sono in termini di detrazione fiscale, in quanto i titolari di contratti stipulati tra il 1/1/2016 e il 31/12/2020 potranno portare in detrazione il canone di affitto, in particolare:

    • i minori di 35 anni hanno diritto a detrarre il 19% delle spese di affitto (fino a un  massimo di 8.000 euro) e fino a un massimo di 20.000 euro sul riscatto finale;

    • oltre i 35 anni, si dimezzano i valori massimi detraibili.

    Inoltre, questi contratti prevedono:

    • assenza di spese istruttorie e notarili fino al riscatto;

    • sospensione, in caso di difficoltà, del pagamento del canone per una sola volta e per un massimo di 12 mesi;

    • l’applicazione dell’agevolazione a immobili esistenti, in costruzione o da costruire.

    In caso di impossibilità ad onorare il contratto, la casa viene venduta e al locatore viene riconosciuta la parte già pagata, al netto di canoni non corrisposti o spese legate alla vendita della casa.

    Gli svantaggi:

    • il canone di affitto pari a non meno del 15% del valore della casa;

    • durata della locazione agevolata non oltre i 20 anni.

  4. Rent to buyIn questo caso il venditore concede immediatamente l’uso dell’immobile al futuro compratore, a fronte di un canone di affitto che comprende una parte come compenso per l’uso del bene e una parte come anticipazione sul prezzo d’acquisto. Al termine del periodo concordato, il pretendente all’acquisto può decidere se riscattare l’immobile pagando il prezzo concordato, meno la parte di canone anticipata.

    Ovviamente, se decide di non comprare, il proprietario dovrà restituire la parte di canone intesa come anticipazione sul prezzo.

    Questo tipo di contratto si può applicare non solo a immobili residenziali, ma anche commerciali, direzionali, produttivi, oltre che a terreni.

    Questo contratto ha un effetto:

    • prenotativo a favore del futuro acquirente che così “prenota” l’acquisto dell’immobile, più o meno come farebbe con un contratto preliminare;

    •  tutelativo, sempre a favore del futuro acquirente, relativamente ad eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto e/o inadempimenti del proprietario e concedente.

    Inoltre i diritti derivanti dal contratto sono estendibili ad altra persona, con stipula di un contratto per persona da nominare.

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