Immobiliare, scarsa sicurezza colpa dell'assenza di grandi imprese

Redazione Cognome
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Seconda giornata del Forum di Scenari Immobiliari: analizzare i problemi relativi alla sicurezza e cercare soluzioni efficaci

Il residenziale, il corporate, le strategie delle imprese pubbliche e private: al 25° Forum Scenari Immobiliari di Santa Margherita Ligure i protagonisti della filiera del real estate hanno delineato i contorni di un settore che ha grandi potenzialità, ma altrettanti vincoli e limiti.

Assenza di sicurezza

«In Italia abbiamo innanzitutto un problema dimensionale – ha spiegato, a nome dei costruttori edili riuniti nell’Ance, Filippo Delle Piane – Il tessuto produttivo è caratterizzato da piccole e medie imprese anziché da vere e proprie imprese e questo si riflette sull’approccio sul territorio, dove il patrimonio edilizio in gran parte è stato costruito in anni in cui non c’era legislazione in tema di sicurezza né si considerava che alcuni materiali, come il cemento armato, avrebbero negli anni accusato una vetustà preoccupante sotto questo profilo. Per noi, abituati a considerare la casa come bene rifugio, è stata una stata doccia fredda scoprirlo».

In Italia, sul tema, la legislazione è vetusta quanto il patrimonio immobiliare: demolire e riscoruire non è economicamente praticabile per la gravosità dei costi, in quanto occorre pagare di nuovo gli oneri come se si costruisse da zero.

«La rigenerazione urbana concettulmente non è partita – ha continuato Delle Piane - Tutte le regole del gioco lavorano dall’altre parte, incentivando la ristrutturazione anziché la ricostruzione. Senza contare il tema dimensionale: non abbiamo grandi patrimoni, ma un pulviscolo proprietari e di aziende che provano a interagire con il territorio. È questa complessità straordinaria la sfida per il domani: mettere in piedi problema di regole che interagiscono con le risorse che abbiamo a disposizione. Purtroppo, però, abbiamo inquadrato il problema, ma non la soluzione».

Il punto di vista dei costruttori è condiviso anche dai grandi investitori, quelli che mettono in piedi i progetti più ambiziosi di rinnovamento del tessuto urbano e non solo: le società di gestione del risparmio, con i loro fondi immobliari di investimento che sempre più spesso si orientano su operazione value added, ovvero trasformazione e valorizzazione dell’esistente attraverso ristrutturazioni radicali che sempre di più interessano la logistica, settore in netta espansione nel nostro paese.

Un fondo europeo che investe in logistica

«Abbiamo creato un fondo eruopeo che investe in logistica – ha spiegato l’amministratore delegato di Bnp Paribas Reim Sgr, Ivano Ilardo, che per il prossimo triennio prevede di gestire nuovi fondi immobiliari per due miliardi di euro -  Crediamo molto in questo settore di sviluppo per l’Italia. L’interesse degli investitori si sta spostando dalla destinazione d’uso dell’edificio alle sue caratterische intrinseche: se è ben costruito, certificato in sicurezza, se è efficiente sotto il profilo energentico, ecc. Un edificio qualificato si vende bene a prescindere dalla sua collocazione, anche fuori dal mercato milanese. I nostro clienti internazionali la prima domanda non è dov’è l’immobile, ma com’è l’immobile. E infatti sulle ristrutturazioni c’è mercato e un interesse enorme».

Proprio la riqualificazione del tessuto urbano che si confronta gli ostacoli rappresentati dalle procedure e dalla legislazione è un tema centrale per gli investitori:

«La trasformazione urbana è un processo lungo e dirompente – ha commentato Alberto Agazzi, ceo di Generali Real Estate sgr, citando l’esempio milanese di Citylife – Le trasformazioni generano un effetto di trascinamento non solo sulla zona in cui si opera, ma anche sul resto della città. La complicazione per noi investitori istituzionali risiede nel fatto che non solo dobbiamo garantire equilibrio tra il rischio, che nel nostro caso è elevato, e il rendimento».

«L’ideale per noi – gli ha fato eco Manfredi Catella, amministratore delegato di Coima - è importante cercare avere una tempistica certa e flessibilità per andare incontro ai nuovi driver della domanda». Due condizioni che, al momento, putroppo, non si sono ancora verificate. Anche se qualcosa si sta muovendo: «L’amministrazione pubblica va a macchia di leopardo – ha spiegato Aldo Mazzoco, a capo di Generali Real Estate - a Milano, anche se cambia, mostra coerenza strategica e capacità di immaginare il futuro. In altre parti, invece, e incredibilmente a Roma, non ha la capacità di mettersi in modo. Da noi è estremamente faticoso fare sistema».

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