Il real estate aziendale cambierà
ecco perchè e in che modo

A tu per tu con Diego Rodinò di Miglione, Managing Director della Cushman & Wakefield

Giovanni Pellerito
Il real estate aziendale cambierà radicalmente: ecco come

Quando incontri un broker del settore immobiliare a New York, hai due possibilità o stai parlando con un broker specializzato nel settore residenziale o stai parlando con un broker specializzato nel settore office and commercial, due mondi assolutamente diversi, paralleli e con visioni e metodologie di operatività molte volte diversissimi tra di loro.

Ci siamo già occupati dello stato di salute del settore real estate ad uso abitativo negli Stati Uniti ed in particolar modo a New York, oggi ci occuperemo dell'altra faccia della medaglia del settore immobiliare Newyorkese, quello corporate, quello delle strade famose quello della Fifth Avenue, di Madison Avenue di SoHo o dell'appena nato Hudson Yards, il nuovo centro urbano di Manhattan, inaugurato appena un anno fa e che da solo rappresenta per numero di metri cubi una città nella città, visto che la sua sola volumetria di metri quadri commerciali eguaglia i metri quadri commerciali uso ufficio del Center Business District di Los Angeles o di Pittsburgh.

Si, avete capito bene, da solo il nuovo quartiere di New York, per superficie sarebbe nella  top twenty delle città made in USA.

Un settore affascinante quello del real estate dedicato alle aziende ed al commercio, ne abbiamo parlato con una delle voci più autorevoli del settore, Diego Rodinò di Miglione, Managing Director della Cushman & Wakefield, azienda di consulenza e brokeraggio quotata al NYSE, fondata a NYC nel 1917 ed oggi colosso globale, con un giro d’affari di $8.8 Miliardi di dollari, e 53.000 professionisti distribuiti in 400 uffici e che operano in 70 nazioni. 

Diego Rodinò, napoletano di origine, oggi 40enne, arriva a New York nel 2001, per iniziare la sua carriera come analista presso una nota banca Europea.

Ad inizio 2007, il salto verso il Commercial Real Estate, con la Cushman & Wakefield,

Rodinò la città di New York è nel mezzo di un building boom e nel 2019 ha stabilito il nuovo record storico per metri cubi costruiti e “consegnati” in un anno, 7.9 Milioni di piedi quadrati affittabili arrivati sul mercato, un record che durava da più di trent’anni, dal 1986, possiamo dire che i “Magazzini immobiliari” di New York sono oggi stracolmi…

Da un punto di vista di inventario, di “prodotto”, è indubbio che in questi anni siano finalmente arrivati sul mercato significativi sviluppi immobiliari, di cui c’era molto bisogno visto che per anni Manhattan è stata un “supply constrained market”, vale a dire grandissima domanda ed una disponibilità relativamente limitata. Il più grande di questi progetti è certamente l’Hudson Yards con i suoi 26 milioni di piedi quadrati immessi sul mercato tra il 2015 e il 2023; di fatto il più imponente sviluppo immobiliare a NYC dai tempi del Rockefeller Center (parliamo degli anni 30), quindi superiore anche ai 13 Milioni di piedi quadrati delle Torri Gemelle completate nel 1972. Tuttavia, per analizzare l’incidenza di questo aumento, bisogna contestualizzare il mercato in cui vengono aggiunte queste volumetrie. Per dare un ordine di grandezza, il totale di superfici utilizzabili come uffici a Manhattan è di 405.3 Milioni di piedi quadrati affittabili, divisi in tre macro aree geografiche, Midtown (247.2MM), Midtown South (dalla 34esima st. a Canal Street, circa 68.3 MM) e downtown (Financial District/Wall st.  89.8 MM); e a questi potremmo anche aggiungere i 30.5 Milioni di piedi quadrati commerciali di Brooklyn. Chicago (seconda città per piedi quadrati commerciali in America) conta 136.7 Milioni. Mettendo in prospettiva i volumi di transazioni e operazioni che “girano” a NYC, i soli spazi al momento disponibili sono circa 45.7 Milioni di piedi quadri, cioè più di tutti i piedi quadrati che esistono ad esempio nel mercato di Philadelphia. A Manhattan, queste tre macro aree, sono divise in 20 “submarkets” (come fossero 20 Regioni); ogni submarket ha un proprio tasso di disponibilità di prodotto. La media di disponibilità a Manhattan attualmente è del 11.3% (parliamo sia degli spazi disponibili direttamente dai proprietari degli immobili, sia dei locali disponibili sul mercato in subaffitto) e può variare dal 4.4% al 17.3% a seconda del submarket. Ad esempio, al momento la più grande aggiunta di piedi quadri in costruzione (8.4MM) è nel submarket di Penn Station, dove il tasso di disponibilità è dell’8.9% quindi più basso rispetto alla media.  Questo per dire che si, ci sarà la possibilità di essere opportunisti ma l’incidenza del nuovo inventario non colpisce la città in maniera omogenea e laddove i fondamentali (domanda/offerta) sono oggi ancora solidi, la correzione sarà minore.  

E adesso che succederà in questo nuovo scenario socio economico?

In termini economici assoluti, se si guarda ai dati sull’occupazione (fattore fortemente rilevante nel commercial real estate) i numeri di NYC sono impressionanti: le persone che lavorano in Città (non contando i sobborghi) sono 4.69 Milioni. Ci sono solo 7 Stati, in tutti gli USA, che hanno una forza lavoro maggiore. Ciò significa che in ognuno degli altri 43 Stati ci sono meno persone che lavorano rispetto a quelli impiegati in questa metropoli. Ancor più notevole: NYC, ha un PIL di 1.5 Trilioni di USD, paragonabile all’intero Canada (1.7 Trilioni) o addirittura l’Italia (2 Trilioni).  Questo per dire che seguire l’andamento di questo mercato sarà particolarmente interessante vista la sua mole, e il numero di industrie rappresentate. 

Nello specifico, su come si possa cambiare o accelerare un cambiamento nel modo di lavorare post Covid-19, ne parliamo quotidianamente con i dipartimenti di risorse umane e real estate delle aziende con cui lavoriamo.  

Ad oggi una cosa appare molto probabile: nel futuro cambieremo il modo di usare gli spazi, implementeremo nuove guide linea, e ci saranno dei cambi culturali. Una serie di dipartimenti potranno lavorare più spesso in remoto, ed una fascia di professionisti di questi dipartimenti sarà felice di farlo (alcuni pendolari, o persone con la possibilità di avere una casa grande dove crearsi un piccolo ufficio, e senza fattori di distrazione, magari con figli già adulti). Tuttavia, il riscontro che stiamo avendo da molte aziende rivela anche che lavorare in remoto crea scompensi in alcuni casi, che l’elemento umano del team work non può essere sostituito in maniera permanente da una videotelefonata. Apparentemente, sono soprattutto i più giovani a soffrire la condizione di remote working, cioè quelli che hanno di fatto meno difficoltà tecnologiche (quelli che hanno studiato sui tablets e che, per capirci, sanno istintivamente di dover premere “mute” quando si collegano in una videotelefonata collettiva) sono anche quelli che esprimono maggior disagio sociale quando per imposizione sono fisicamente distanziati dall’ufficio. Verosimilmente, per i più giovani il sogno di fare una esperienza di lavoro (e di vita) a NYC è in antitesi con il remote working da un appartamento (che sovente qui è più piccolo che altrove). Inoltre, per molti ruoli ci sono alcune skills che si apprendono tramite addestramento e “mentoring”. Per quella crescita, sociale, professionale ed intellettuale, c’è bisogno di contatto, quasi un processo di osmosi, che scemerebbe se filtrato da uno strumento o se limitato all’arco di tempo di una telefonata. Alla luce di questo, per le aziende, il poter offrire ad una giovane risorsa un ufficio sicuro, dove poter imparare ad apprezzare una responsabile cultura aziendale, sviluppare un senso di appartenenza corporate, vivere l’ambiente lavorativo in maniera socialmente responsabile e con distanziamenti razionali, diventerà uno strumento fondamentale per poter attrarre i migliori talenti e farli crescere. In sintesi: la dinamica sociale ha una sua incidenza per la formazione di professionisti. Ci saranno molte opportunità da cogliere nel prossimo futuro per quelle aziende che sapranno usare gli uffici come strumento per reclutare i candidati migliori e posizionarsi meglio rispetto ai propri competitors. 

Come si immagina, Madison Avenue, Fifth Avenue,  SoHo o Financial District di qui a 2 anni?

Posto che la mia specializzazione non è Retail, ho tuttavia nel mio quotidiano la fortuna di lavorare molto su operazioni immobiliari retail con i colleghi, assistendo i clienti retailers con cui lavoro sul lato uffici/showroom. L’idea che mi faccio viene quindi dai riscontri che ricevo sia dai clienti che dai professionisti della mia azienda. La metamorfosi era partita già prima del Covid-19. L’evoluzione di alcuni Department stores storici (si pensi a Lord and Taylor o Barneys) era in corso già da molti mesi. La correzione è una logica conseguenza del momento transitorio. Come per gli uffici, anche nel retail alcuni mercati reagiranno in maniera diversa. Madison Avenue, avendo una serie di proprietari dominante e meno numerosa, verosimilmente può permettersi di reagire in modo diverso rispetto - ad esempio - a SoHo.  Di fatto, il modello attuale retail è in evoluzione e sempre più il negozio sta traslando dalla semplice vetrina/vendita all’esperienza del brand. Lo richiedono ormai anche i proprietari delle mura, la ricerca e il desiderio è proprio che il retailer dia all’edifico, ai condomini, un qualcosa di esperienziale. Da un punto di vista di vendite, diversi studi dimostrato che le performance e-commerce di molte aziende (parliamo di moda, per scegliere una categoria) migliorano in aree geografiche in cui è presente anche un negozio fisico. Per cui il fatturato, che prima veniva solo registrato nel fondo commerciale, oggi lo si ricava guardando più in generale alla perfomance aziendale a tutto tondo. Il momento per i retailers è impegnativo, e noi da consulenti cerchiamo di aiutare la classe manageriale a navigare in queste acque.

Con le nuove regole di social distancing, come cambieranno gli uffici dei Newyorkesi? 

Cambieranno in diversi modi, e devo dire che la Cushman & Wakefield è in prima linea al livello globale per aiutare i propri clienti a seguire in sicurezza le nuove regole. Abbiamo messo in piedi in poche settimane una Recovery Readiness Task Force per aiutare sia i proprietari che gli inquilini a rientrare in maniera sicura in ufficio. Avendo presenza in molti paesi possiamo sfruttare le esperienze che accumuliamo come Multinazionale. Ad esempio, in Cina abbiamo attivamente partecipato al rientro in ufficio per 10,000 aziende e quasi 1 Milione di impiegati (nei circa 800 Milioni di piedi quadrati che gestiamo in quel mercato). Abbiamo un manuale di 300 pagine fatto su un’esperienza globale, si parla di come organizzare gli edifici, come preparare la forza lavoro, contrarre gli accessi, creare di veri e propri piani di trasporto e distanziamento sociale, ridurre i “touch points’ aumentare i processi di sanitificazione e come dare seguito per confermare la sicurezza dell’ambiente agli impiegati. Nel nostro ufficio di Amsterdam abbiamo implementato il “6/Feet office protocol”. In sostanza è un vero e proprio protocollo che aiuta a modificare economicamente un layout di un ufficio per promuovere un distanziamento tra gli impiegati. Si spazia dai colori sul pavimento che creino barriere visive intorno alle scrivanie per facilitare intuitivamente i distanziamenti, passando per plexiglass tra le scrivanie, segnaletica per favorire una direzione al “traffico” pedonale in ufficio.

Oggi, o anche domani, in quale zona di New York City farebbe il suo investimento, alla luce di ciò che sta accadendo e che nel medio termine accadrà?

Ah, beh, questa sarebbe una bella domanda per il nostro team di investment sales. Io ho una mia “lista” di immobili che ritengo interessanti da un punto di vista di potenzialità inespresse, ma in zone diverse tra loro. So bene che le tre regole fondamentali nel real estate sono “location, location, location” e in un’ottica di investimento prudente non c’è miglior regola da seguire. Tuttavia, grandi soddisfazioni vengono anche nel saper seguire un’altra regola madre: “timing, timing, timing”. Ad esempio, penso a chi ha comprato pochi anni fa degli spazi industriali/magazzini vicino a centri urbani come NYC prevendendo la crescita dell’e-commerce nelle nostre vite. Questo è uno dei vari motivi per cui trovo interessante il real estate, spesso riguarda la nostra società, e abbraccia i nostri usi e costumi in maniera organica, premiando chi analizza il presente ed ha la lungimiranza di immaginare cosa sarà importante offrire in futuro.

Accennava ad una sua lista personale, ci può dare qualche indicazione in più?

La mia lista viene composta da immobili magari ubicati in zone diverse tra loro, ma dove vedo un potenziale inespresso in quell'immobile. Altra cosa che mi piace del settore immobiliare commerciale, per quanto capitale giri, o per quanto possa essere sofisticato un mercato (.. a Manhattan..), c'è sempre modo di creare valore.

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